전세계약을 하실 때, 피해야 할 가등기의 위험성
1. 가등기
가등기란 본등기(소유권 이전 등 실제 등기)를 할 수 있는 법적 요건이 아직 갖춰지지 않았을 때, 장래에 발생할 본등기의 순위를 미리 확보(보전)하기 위해 임시로 하는 등기입니다. 대한민국 법원 전개소 등 법적 기준에 따르면, 가등기 자체만으로는 소유권이 이저되는 법적 효력이 없지만, 추후 본등기를 하게 되면 그 순위가 가등기를 한 시점으로 소급되는 강력한 힘을 가집니다.
부동산 시장에서 '가등기(임시 등기)'는 나중에 들어올 사람의 권리를 완전히 무력화시킬 수 있어 '가장 무서운 등기'로 불립니다. 가등기의 종류와 효력, 그리고 왜 세입자나 매수자에게 위험한지 쉽게 정리해 드리겠습니다.
1) 가등기를 하는 주요 목적과 효력
. 순위 보전의 효력
가등기를 해두면 등기부등본상의 순위 번호가 그래도 고정됩니다. 나중에 본등기를 하면 중간에 들어온 다른 등기(중간처분등기)보다 우선순위를 갖습니다.
. 중간 처분 등기의 직권 말소
가등기 이후에 집주인이 다른 사람에게 집을 팔아 소유권 이전등기를 하거나, 은행에서 담보 대출을 받아 근저당권을 설정하더라도, 가등기권자가 본등기를 치는 순간 그 중간 등기들은 등기소에 의해 자동으로 말소(직권말소)됩니다.
. 예비적 조치
당장 잔금을 치르지 못해 소유권을 가져올 수 없거나, 계약 조건이 완전히 충족되지 않았을 때 매수인의 권리를 보호하는 안전장치로 쓰입니다.
2) 담보 가등기 (돈을 빌려줄 때)
집주인에게 돈을 빌려주면서 "만약 기한까지 돈을 안 갚으면 이 집 소유권을 내가 가져가겠다"고 설정하는 가등기입니다. 사실상 '근저당권(은행 대출 담보)'과 똑같은 역할을 합니다. 집주인이 돈을 안 갚으면 가등기권자는 집을 경매에 넘길 수 있습니다. 이 경우 세입자는 내 확정일자 날짜와 비교해 순위 배당을 받게 됩니다.
2. 청구권 보전 가등기
'소유권이전등기청구권 보전 가등기'는 전세 세입자나 부동산 구매자에게 가장 위험한 '시한폭탄'같은 권리입니다. 미래에 집을 사기로 약속한 사람이 "조만간 내가 이 집 소유권을 가져올 테니, 다른 사람들은 건드리지 마라" 하고 등기부등본에 임시로 번호표를 뽑아두는 서류상의 조치입니다.
예를 들면 A(집주인)가 B에게 두 달 뒤 집을 팔기로 계약했습니다. B는 두 달 사이에 A가 다른 사람에게 집을 팔아버릴까 봐, 등기부등본에 "소유권이전 청구권 보전 가등기"를 걸어두는 것입니다.
가등기 자체는 임시 등기라 당장 집주인이 바뀌지는 않습니다. 진짜 무서운 점은 나중에 B가 진짜 소유권을 가져오는 '본등기'를 할 때 발생합니다.
B가 본등기를 하면, B의 소유권 취득 순위는 과거에 가등기를 신청했던 날짜로 소급(되돌아감)하여 인정됩니다. 이 때문에 가등기가 설정된 날짜 이후에 들어온 세입자의 전입신고, 확정일자, 대항력은 모두 순위에서 밀려나고 법적으로 무효가 됩니다. 결과적으로 새 주인(B)이 "나는 당신과 전세 계약을 맺은 적이 없으니 당장 이 집에서 나가라"고 요구하면, 세입자는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 채 쫓겨나야 합니다. (주택임대차보호법의 보호를 전혀 받지 못함)
청구권 보전 가등기는 등기부등본 '갑구(소유권에 관한 사항)'에 표시됩니다. 이 글자가 적힌 집은 경매에 넘어가지 않더라도, 가등기권자가 본등기를 치는 순간 세입자의 모든 권리가 공중분해 되므로 사실상 압류나 근저당권보다 훨씬 위험한 상태로 보셔야 합니다.
3. 가등기 두 종류 비교 및 임대차 사기 가등기의 위험성
1) 가등기 두 종류
가등기는 목적에 따라 성격이 완전히 다르므로 등기부등본을 볼 때 반드시 구별해야 합니다.
. 청구권 보전 가등기 (소유권이전 청구권 가등기)
실제 부동산을 매매하거나 증여받기 위해 순수한 등기 순위 보전 목적입니다. 본등기를 하지 않는 한 경매로 소멸될 수 있습니다.
. 담보가등기
돈을 빌려주고 (금전채권), 못 갚을 경우 부동산을 대신 받기로 약정하기 위함이고 저당권(담보)과 유사한 성격(가등기담보 등에 관한 법률 적용)입니다. 저당권으로 취급되어 경매 시 순위에 따라 돈으로 배당받고 소멸합니다.