소유권 기본 관련 용어, 소유권 재산 관련 용어
소유권과 재산권은 내 집과 보증금을 지키는 법적 테두리의 핵심입니다. 전세금 분쟁과 부동산 거래에서 자주 쓰이는 필수 재산 용어들을 핵심 위주로 명확하게 정리해 드리겠습니다. 저처럼 전세금 관련해서 많은 고충을 겪고 계신 분들에게 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 이 글은 저의 개인적인 견해이므로 전문가의 조언도 들어보시기 바랍니다. 무료법률 협회에 신청해서 무료로 알아보실 수도 있습니다.
1. 소유권 기본 관련 용어
소유권은 물건을 법적으로 완전히 독점하여 사용하고, 수익을 내고, 처분(매매) 할 수 있는 가장 강력한 권리입니다. 이는 재산을 자유롭게 쓰고 이익을 얻으며 남에게 팔거나 바꿀 수 있는 법적 권리를 뜻합니다.
1) 기본 권리
. 소유권 : 물건이나 재산을 법의 테두리 안에서 지배하고 누리는 가장 기본적인 권리
. 사용, 수익권 : 내 물건을 직접 사용하거나, 그 물건을 통해 이득과 수익을 얻는 권리.
. 처분권 : 내 재산을 팔거나 선물로 주던지 또는 부스거나 다른 사람에게 넘길 수 있는 권리
2) 재산 소유 형태
. 단독 소유 : 재산의 모든 권리가 오직 한 사람에게만 있는 상태.
. 공유 : 여러 사람이 하나의 재산을 지분으로 함께 나누어 가지고 있는 상태.
. 합유, 총유 : 동업자나 단체 등 성격에 따라 여러 사람이 공동으로 재산을 소유하는 특별한 형태.
3) 제한물권(남의 재산을 빌려 쓰는 권리)
타인의 물건을 특정한 목적을 위해 제한적으로만 지배할 수 있는 권리입니다. 제한물권은 물건을 빌려서 사용하는 용익 물건과, 빌려준 돈을 받기 위해 담보로 잡는 담보물권으로 나뉩니다.
(1) 용익물권 (남의 물건을 써서 이익을 얻을 권리)
. 지역권 : 내 토지(요역지)의 편익을 위해 남의 토지(승역지)를 이용하는 권리. 맹지(길이 없는 땅)에서 길을 내기 위한 '통행 지역권'이 가장 흔합니다.
. 전세권 : 전세 보증금을 내고 다른 사람의 부동산을 빌려 쓰며, 그 부동산에서 안전하게 살거나 권리를 보장받는 권리. 만약 집주인이 돈을 안 주면 법원 경매를 바로 신청할 수 있는 담보물권 성격도 가지고 있습니다.
. 지상권 : 남의 땅 위에 건물을 짓거나 나무를 심어 땅을 쓸 수 있는 권리. 즉 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 법정지상권(경매 등으로 땅과 건물 주인이 달라질 때 건물을 보호하는 권리) 이 대표적입니다.
(2) 담보물권 (돈을 돌려받기 위해 물건을 잡아두는 권리)
. 저당권 : 채무자가 돈을 갚지 않을 때, 담보로 잡은 물건을 경매에 넘겨 돈을 먼저 돌려받는 권리. 은행에서 주택 담보대출을 받을 때 집(부동산)에 설정하는 권리가 대표적입니다.
. 질권 : 채권을 담보하기 위해 채무자로부터 물건을 직접 넘겨받아 보관하는 권리. 쉽게 말해서 전당포에 시계를 맡기고 돈을 빌리는 행위가 이에 해당합니다.
. 유치권 : 타인의 물건을 보관 수리하면서 발생한 채권을 돌려받을 때까지 그 물건의 반환을 거부할 수 있는 권리. 건축업자가 공사대금을 못 받아 공사 현장을 점거하고 플래카드를 붙여놓는 것이 대표적입니다.
2. 소유권, 재산 관련 용어
재산을 숨기거나 세금이나 규제를 피하려고 많이 쓰는 방법과 소유권 관련 용어도 알려드리겠습니다.
1) 명의신탁
어떤 재산인 부동산 및 주식 등의 실제 주인은 따로 있는데, 공부 상 대장이나 등기부의 이름만 다른 사람 명의로 올려놓는 것을 말합니다.
예를 들면 실제 내가 돈을 주고 사는 부동산이지만 세금이나 규제를 피하려고 지인의 이름으로 등기를 해두는 행위입니다. 이는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 따라 원칙적으로 불법이며 무효입니다.
. 신탁자, 수탁자 : 신탁자란 명의신탁에서 재산의 실제 주인이면서 명의를 타인에게 맡긴 사람입니다. 수탁 자란 명의신탁에서 이름(명의)만 빌려주어 재산을 맡아둔 사람입니다.
2) 피담보채무
담보 저당권, 근저당권 등에 의해 보호받고 있는 실제 채무(빛)입니다. 예를 들면 은행에서 집을 담보로 2억 원을 빌렸다면, 내 집이 담보물이 되는 것이고, 2억 원의 대출금이 바로 피담보채무(빛)입니다.
3) 소유권이전등기
부동산의 주인이 바뀌었음을 법원(등기소) 장부에 공식적으로 기록하는 것입니다. 이 등기를 마쳐야 법적으로 진짜 새 주인이 됩니다.
이전 글에서 임대인 당사자 간의 소유권 이전등기와 실제 매매 계약서의 날짜가 1년 차이가 나는 점, 소유권 이전 등기 전 제3자를 임대인으로 한 허위 표준임대차 계약서를 공인중개사가 작성해 관공서에 제출한 점이 사기죄 및 사문서위조죄로 제가 경찰 고소한 핵심 이유 중 하나입니다.
4) 차명계좌 및 가명 재산
금융 자산의 실제 소유자와 통장, 주식 계좌의 명의인을 다르게 설정하는 행위입니다. 금융소득종합과세 회피, 증여세 탈루, 불법 자금(비자금) 세탁 등입니다. 금융 실명법에 의해 실소유주와 명의 대여자 모두 처벌받을 수 있으며, 탈세 목적의 차명 계좌는 그 자체로 불법입니다.
5) 허위 근저당 설정 (거짓 빚으로 재산 가치 지움)
부동산의 가치를 서류상으로 없애기 위해 친인척이나 지인과 짜고 가짜 대출 계약을 맺은 뒤, 등기부에 큰 금액의 근저당을 설정하는 행위입니다. 예를 들면 집값 5억 원짜리 아파트에 지인 명의로 6억 원의 근저당을 설정해 둡니다. 제3자가 보기에는 '경매에 넘겨도 남는 돈이 없는 깡통 주택'처럼 보여 압류나 경매 신청을 포기하게 만드는 수법입니다.