전세사기 후 경매 신청, 말소기준권리
이 글은 전세사기 피해자인 본인 임차인이 직접 경매를 신청하여 보증금을 회수하려는 과정을 담은 글입니다.
또한 많은 일반 사람들이 꼭 알아야 할 말소기준권리란 무엇인지 제 나름대로 쉽게 말씀드리겠습니다. 이 글은 전문적인 글이 아닌 저 개인의 견해로 쓰는 글입니다. 실제 경매 진행 시 반드시 전문가와 상담 후 안전하게 처리하시기 바랍니다. 이 글은 어떤 일을 진행하더라도 당사자가 조금이라도 알면서 진행하는 것이 큰 위험에 빠지는 것을 피해갈 수 있지 않을까 하는 마음으로 써봅니다.
1. 전세사기 경매 신청, 왜 어렵고 위험
제가 신청한 경매는 전입신고와 확정일자로 최우선 순위를 확보했으나 깡통전세의 특성상 전액 회수가 어렵고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 조건 때문에 유찰 위험이 아주 큽니다. 현재도 계속 유찰되고 있는 중입니다. 현재 본인의 전세사기 경매신청이 왜 어렵고 위험한지 알려드리겠습니다.
저는 전입신고와 확정일자를 먼저 받아 우선 1순위를 갖고 있으나, 전세사기로 인해 깡통전세입니다.
. 최우선 순위의 한계 : 전입신고와 확정일자를 먼저 받았어도 집값이 낮아(깡통전세) 낙찰가가 보증금보다 적으면 돈을 다 못 받을 수 있습니다. 저 같은 경우는 전세금을 다 돌려받기 매우 어렵습니다.
. 낮은 낙찰 확률 : 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조(인수주의)라서, 새로운 매수인이 나타나기 어렵습니다. 낙찰금 외 떠안는 금액이 적지 않아 낙찰되기 매우 어렵다 할 것입니다. 깡통전세 강제경매 물건은 투자자들에게는 폭탄이기 때문에 낙찰되지 못하고 계속 유찰이 반복됩니다.
.정보의 부족 : 일반인은 경매 제도를 잘 몰라 큰 위험에 빠지기 쉽습니다. 아는 만큼 피해를 줄일 수 있습니다. 요즘은 일반인들이 경매에 많이 뛰어 들어옵니다. 하지만 그만큼 큰 위험도 도사리고 있다는 걸 명심하시고 꼭 전문인의 도움을 받으시기 바랍니다. 일반인들은 경매가 진행되는 동안 철저히 정보 약자의 위치에 놓여 있기 때문에 매우 조심해야 합니다.
2. 말소기준권리
말소기준권리란 부동산 경매나 공매에서 낙찰자가 낙찰 대금을 낼 때, 등기부등본에 있는 권리 중 어떤 것을 말소시키고 어떤 것을 인수하는지 나누는 기준 권리입니다.
저 같은 경우에는 저의 순위가 1순위이면서, 말소기준권리가 됩니다. 전세금이 제일 먼저 설정되어 있고, 전입신고와 확정일자까지 받고 대항력이 있는, 강제경매 신청자이기도 합니다. 등기부에는 전세금 설정 이후 다른 권리들이 설정되었으나, 본인 저의 전세금만 인수가 되고 그 외 후순위이기 때문에 경매 낙찰 후 모두 소멸됩니다.
1) 말소기준권리 6종류
저당권/근저당권, 압류 및 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 (강제경매, 임의경매), 강제경매개시결정 (전세권자가 직접 경매를 신청하거나 배당을 요구했을 때) 이렇게 6가지 종류가 있습니다.
2) 원칙 (소멸과 인수 법칙)
. 말소기준권리 종류들보다 먼저(선순위) 접수된 권리는 낙찰자가 인수합니다.
. 말소기준권리 종류들보다 나중에(후순위) 접수된 권리는 낙찰 시 모두 깨끗하게 말소됩니다.
3) 임차인 대응 핵심 요약
. 본인의 전입신고, 확정일자 순위가 등기부상 말소기준권리보다 빠른지 늦는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 세입자의 전입신고, 확정일자가 말소기준권리를 기준으로 앞에 있는지, 뒤에 있는지에 따라 완전히 다릅니다.
3. 말소기준권리 주의할 점
말소기준권리보다 날짜가 빨라도 무조건 사라지지 않고 낙찰자가 떠안아야 하는 특별한 권리들이 있습니다. 경매 법원에 유치권이나 법정지상권 신고 서류가 접수되어 있어도, 그것이 무조건 진짜 권리라는 것이 아닙니다. 경매 특성상 허위, 과장 신고가 매우 많기 때문입니다.
1) 유치권
유치권은 말소기준권리(근저당 등)보다 늦게 성립했어도 낙찰자에게 인수되는 것이 원칙입니다. 단 결정적인 기준선이 있습니다. 유치권은 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권의 필수 요건인 점유를 시작했어야만 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 경매 개시 후에 점유를 시작한 후순위 유치권은 낙찰자가 책임지지 않습니다.
유치권은 단순 서류(공사 계약서 등) 뿐만 아니라, 경매 개시 전부터 지금까지 실제로 24시간 장악하고 점유하고 있는지 채권의 변제기가 도래했는지 등의 법적 요건을 완벽히 증명해야 하는 것입니다.
2) 법정지상권
법정지상권은 말소기준권리가 되는 저당권 설정 당시를 기준으로 성립 여부를 따집니다. 만약 아무것도 없는 빈 땅에 은행이 먼저 근저당을 설정한 뒤, 나중에 건물이 지어졌다면 법정지상권은 성립하지 않으며 건물은 철거 대상이 됩니다. 즉, 나중에 생긴 법정지상권은 낙찰자가 책임지지 않고 깨끗이 소멸합니다.
법정지상권은 저당권 설정 당시에 이미 토지 위에 건물이 존재했었는지, 또 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이었는지 등을 등기부와 건축물대장 등으로 명백히 입증해야 합니다.
3) 핵심요약
유치권과 법정지상권은 등기부등본에 표지 되지 않아 낙찰자를 가장 두려움에 떨게 만드는 위험한 권리입니다. 반드시 근저당 설정 당시 상황과 경매 개시 시점을 매칭하여 성립 여부를 철저히 따져봐야 큰 손실을 막을 수 있습니다.