경매에서 임차인이 알아야 할 핵심 실무 및 범위
1. 임차인이 꼭 기억해야 할 핵심
1) 당해세
내가 선순위 임차인이라도 그 집 자체에 나온 세금(종부세, 재산세 등 당해세)은 말소기준권리와 상관없이 세입자보다 먼저 법원이 돈을 떼어갑니다. 따라서 경매가 넘어가면 법원 문건 조회를 통해 당해세 규모를 파악해야 내 실질 배당금을 예측할 수 있습니다.
2) 함부로 주소를 옮기지 말 것
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 집으로 이사를 가거나 전입신고를 빼버리면, 그 즉시 선순위 임차인으로서의 모든 대항력이 상실됩니다. 불가피하게 이사를 가야 한다면 반드시 법원에 '임차권등기 명령'을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인하고 이사해야 대항력이 유지됩니다.
3) 말소기준권리와 전입일이 '같은 날'이면 임차인이 패배합니다.
. 근저당권 : 등기소에 접수된 당일 즉시 (오전 9시) 효력 발생
. 전입신고 : 접수한 다음날 0시부터 효력 발생
동일한 날짜에 두 개가 맞부딪히면 전입신고 효력이 늦기 때문에 후순위 임차인(위험 지대)이 됩니다. 이런 경우로 많은 임차인들이 피해를 받았습니다. 같은 날짜이지만 효력 발생 시점이 다르기 때문에 임차인들이 많이 당했습니다. 개인적으로 왜 이런 효력 발생 시점을 달리해서 임차인들에게 피해를 주는지 이해가 안 갑니다. 보통 일반인들은 전혀 알 수 없는 내용이라서 많이 답답합니다.
2. 실무에서 치명적인 주의점
임차인들이 실무에서 빠질 수 있는 함정과 배당요구 철회 및 변경 금지에 대해서 작성한 글입니다. 또한 선순위 임차인이라면 셀프 낙찰도 고려할 만하다는 내용을 나열합니다.
1) 확정일자가 늦은 경우의 함정
전입신고는 말소기준권리보다 빨라서 선순위인데, 확정일자를 늦게 받아서 말소기준권리보다 뒤로 밀리는 경우가 있습니다. 이 경우 대항력은 있어서 낙찰자에게 돈을 받을 수는 있지만, 경매 법원 배당 순위에서는 중간에 낀 다른 근저당권자에게 밀려 배당을 먼저 받지 못할 수 있습니다. 결국 낙찰자가 인수해야 하므로 경매가 계속 유찰되는 원인이 됩니다. 그래서 전입신고하실 때, 전세 계약서에 꼭 확정일자 도장을 받으셔야 합니다.
2) 배당요구 철회 및 변경 금지
이는 민사집행법 제88조 제2항과 관련 판례에 근거한 규정으로, 임차인의 변심 때문에 경매 시장과 다른 입찰자들이 혼란에 빠지는 것을 막기 위한 제도입니다. 임차인이 배당요구를 철회하거나 보증금 액수를 변경하겠다고 할 수 있는 마지노선은 법원이 정한 배당요구 종기일(마지막 날)까지입니다. 배당요구 종기일(마감일)이 지나면, 한 번 신청한 배당요구를 마음대로 취소하거나 내용을 바꿀 수 없습니다. 순간의 선택으로 후순위 채권자들의 배당 순위가 뒤바뀌기 때문에 법으로 엄격히 금지합니다.
3) 셀프 낙찰 고려
깡통전세 매물이라 아무도 입찰하지 않아 계속 유찰된다면, 선순위 임차인이 직접 경매에 참여해 집을 낙찰받는 셀프 낙찰 전략을 써야 할 수 있습니다. 이때 자신이 받을 보증금과 낙찰 대금을 통지는 상계신청을 활용하면 현금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 저와 같은 선순위 임차인 경우에는 셀프 낙찰이 가능합니다.
3. 소액임차인 범위
내 전세 계약이 2026년에 체결되었더라도, 집주인이 2018년에 은행에서 대출을 받으면서 근저당을 설정했다면 2018년 당시의 법적 기준을 적용받습니다. 기준일별 소액임차인 범위와 최우선변제 액수의 예시는 다음과 같습니다.
1) 서울지역 기준일별 소액임차인 범위 및 최우선변제금
. 2016. 3. 31. ~ 2018. 9. 17. 설정 기준 : 보증금 1억 원 이하 최대 3,400만 원 변제
. 2018. 9. 18 ~ 2021. 5. 10. 설정 기준 : 보증금 1억 1천만 원 이하 최대 3,700만 원 변제
. 2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20. 설정 기준 : 보증금 1억 5천만 원 이하 최대 5,000만 원 변제
. 2023. 2. 21.~ 현재 설정 기준 : 보증금 1억 6천만 원 이하 최대 5,500만 원 변제
2) 서울 외 지역 기준일별 소액임차인 범위 및 최우선변제금
법이 개정되면서 지역 구분이 과밀억제권역(서울 제외) 및 주요 도시, 광역시 (일부 제외) 및 세종 안산 광주 등, 그 밖의 지역(기타 지역)의 3단계로 분류됩니다.
(1) 2023년 2월 21일 ~ 현재 (최신 규정)
. 과밀억제권역(인천 등), 세종, 용인, 화성, 김포 : 보증금 1억 4,500만 원 이하일 때 최대 4,800만 원 최우선변제
. 광역시(인천 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 : 보증금 8,500만 원 이하일 때 최대 2,800만 원 최우선변제
. 그 밖의 지역 (기타 지방 도시 및 군 지역) : 보증금 7,500만 원 이하일 때 최대 2,500만 원 최우선변제
(2) 2021년 5월 11일 ~ 2023년 2월 20일
. 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 : 보증금 1억 3,000만 원 이하 최대 4,300만 원
. 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 : 보증금 7,000만 원 이하 최대 2,300만 원
. 그 밖의 지역 : 보증금 6,000만 원 이하 최대 2,000만 원
(3) 2018년 9월 18일 ~ 2021년 5월 10일
. 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성 : 보증금 1억 원 이하 최대 3,400만 원
. 광역시, 안산, 광주, 파주 : 보증금 6,000만 원 이하 최대 2,000만 원
. 그 밖의 지역 : 보증금 5,000만 원 이하 최대 1,700만 원