오늘은 왜 제가 임의경매가 아닌 강제경매를 신청하였는지에 대해 말씀드리겠습니다. 그래서 오늘은 임의 경매와 강제경매가 어떤 차이가 있는지도 설명드리겠습니다. 이 글은 전문적인 글이 아니라, 저의 개인적인 실제 경험으로 쓰는 글이니 이 점 양해하시고 읽어보시길 바랍니다.
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| 실제로 제가 법원에서 받은 강제경매 결정 본 입니다. 이후 강제경매가 진행된다는 신호탄입니다. |
1. 임의경매와 강제경매
1) 임의경매
임의경매는 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받지 못할 때, 담보로 설정한 부동산 근저당권, 전세권 등을 법원을 통해 매각(경매) 하여 채권을 회수하는 절차입니다. 별도의 재판이나 소송 없이 담보권 증명 서류만으로 신속하게 신청할 수 있습니다.
이 절차는 일반적으로 법원의 경매개시결정, 매각 준비(감정평가 및 현황조사), 매각기일(입찰), 매각결정, 낙찰자 대금 납부, 배당 순으로 진행합니다.
2) 강제경매
강제경매는 전세금 반환 소송 등 재판을 거쳐 판결문(집행권원)을 얻어 임대인의 재산에 신청하는 경매입니다. 담보권(근저당권)을 근거로 바로 넘기는 임의경매와는 명확한 차이가 있으며, 판결문이 있기 때문에 임대인의 다른 부동산이나 예금에도 압류 및 강제집행이 가능합니다.
3) 임의경매와 강제경매의 핵심 차이
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구분 |
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2. 재산조사와 다른 부동산 및 예금 집행 방법
현재 가지고 있는 판결문 또는 집행권원이 있는 문서는 임대인의 전체 재산을 대상으로 집행할 수 있는 권리입니다. 임대차 목적물의 경매 대금만으로 전세금 전액을 회수하지 못할 것 같다면, 절차를 동시에 또는 추가로 진행할 수 있습니다.
1) 재산조사 절차 (선행 단계)
임대인의 다른 재산이나 주거래 은행을 모른다면 법원의 제도를 활용해 찾아낼 수 있습니다.
. 재산 명시 신청
임대인에게 법원에 나와 자신의 재산 목록을 스스로 밝히도록 명령하는 제도입니다.
. 재산조회 신청
임대인이 재산 명시를 거부하거나 허위로 제출할 경우, 법원을 통해 국토교통부(부동산), 금융결재원(예금, 계좌), 세무서 등의 자료를 합법적으로 조회하는 제도입니다.
2) 다른 부동산 강제경매
임대인이 소유한 다른 아파트, 상가, 토지 등을 찾아내어 똑같이 강제경매를 신청하는 방법입니다.
법원 인터넷등기소 등을 통해 임대인 명의의 다른 부동산 건별로 강제경매 신청서를 제출합니다.
3) 은행 예금 압류 (채권압류 및 추심명령)
임대인의 은행 계좌를 압류하여 그 계좌에 들어있는 돈을 내 전세금만큼 직접 찾아오는 절차입니다.
시중 주요 은행(국민, 신한, 우리, 하나 등)을 제3채무자로 지정하여 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청합니다. 법원의 결정이 은행에 송달되면 임대인은 계좌에서 돈을 인출할 수 없게 되며, 채권자(세입자)가 은행에 직접 청구하여 돈을 받을 수 있습니다.
3. 경매 진행과정의 주의할 점
. 진행할 시 주의할 점
강제경매 절차에서 반드시 배당요구종기일 내에 배당요구를 하거나 주택임차인으로서의 권리(대항력 및 우선변제권)를 유지하고 있어야 합니다.
강제경매는 임대인의 모든 재산에 집행이 가능하다는 점과 임대인의 다른 부동산 강제경매나 은행 예금 압류를 추가로 진행할 수 있다는 점을 인지하고 진행하시기 바랍니다. 현재 임대인의 다른 재산(부동산 위치, 주거래 은행 등)의 파악 여부에 따라 다음 단계가 달라지는 겁니다.
. 글쓴이의 견해
위 내용들은 제가 직접 경험에서 나온 내용으로써 개인적인 견해일 뿐입니다. 저와 같은 상황에서 갑갑한 부분이 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람으로 적어 놓은 것입니다.
저의 경우는 현재 임대인이 임대업을 하고 있고 외국에 나가 있는 상황이고 현재 여러 사건들이 얽혀 있는 관계로 일단 지켜보고 있는 상황입니다. 또한 이미 다른 세입자나 은행들이 현재 임대인 재산에 가압류를 걸어 놓은 상태입니다. 이런저런 상황으로 제가 할 수 있는 모든 방법을 동원해서 진행하고 있습니다.
여러분들께서 저처럼 혼자 진행함에 있어 실제로 어떻게 진행하는지 궁금하실 수 있다고 생각하여, 다음 편에서는 직접 법원에 방문해서 어떤 자료들과 절차를 통해 임대인의 다른 재산에 강제경매, 은행 예금 압류할 수 있는지 알려드리겠습니다.
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